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房地產全程開發(fā)業(yè)務疑難問題解析與風險防控高研班

課程編號:10813   課程人氣:2378

課程價格:¥2680  課程時長:2天

行業(yè)類別:財務管理    專業(yè)類別:房地產 

授課講師:胡老師

課程安排:

       2013.10.17 北京



  • 課程說明
  • 講師介紹
  • 選擇同類課
【培訓對象】
房地產企業(yè)領導、主管財務工作人員和成本合約部及稅務、會計事務所等人員。

【培訓收益】
房地產行業(yè)的納稅風險始終居高不下。一方面,與房地產開發(fā)業(yè)務相關的稅收政策較為復雜,不僅艱澀難懂,而且沖突不斷,另一方面,鑒于房地產開發(fā)業(yè)務在組織收入上的支柱地位,稅務機關予以高度關注,在重點稅務稽查名單上,房地產開發(fā)業(yè)務一直榜上有名。
那么,面對涉稅風險居高不下的局面,我們的房地產開發(fā)企業(yè)該如何采取有效措施防控涉稅風險,避免不必要的損失呢?這當然需要我們的企業(yè)提升自身的稅收業(yè)務能力。抓住每一次稅制改革,包括此次“營改增”的機會,實施納稅管理的戰(zhàn)略轉型。為此,我司特舉辦“房地產開發(fā)業(yè)務疑難問題解析與風險化解”培訓班,以典型案例分析為基礎,解讀稅收政策,發(fā)現(xiàn)涉稅風險,探討應對策略,實施有效納稅籌劃

第一節(jié):土地取得環(huán)節(jié)的疑難問題
一、取得土地的入賬憑證
1、出讓方式取得土地的憑證要求        
2、轉讓方式取得土地的憑證要求
3、接受投資方式取得土地的憑證規(guī)范   
4、視同銷售方式取得土地的憑證技巧
5、拆遷補償費的入賬憑證爭議
二、土地取得成本與企業(yè)納稅
1、土地取得成本與契稅計繳            
2、土地取得成本與房產稅征收
3、土地取得成本與土地增值稅費用扣除  
4、土地取得成本與企業(yè)所得稅計算
三、取得土地時間與城鎮(zhèn)土地使用稅征繳
1、土地使用稅的時間規(guī)定              
2、土地使用稅的籌劃運用
四、土地返還款的稅收規(guī)劃
1、土地增值稅處理規(guī)定                
2、契稅處理規(guī)定
3、房產稅處理規(guī)定                    
4、企業(yè)所得稅處理規(guī)定
 
 
第二節(jié):籌融資環(huán)節(jié)的疑難問題
一、統(tǒng)借統(tǒng)還的稅收處理規(guī)定
1、統(tǒng)借統(tǒng)還概念辨析
2、統(tǒng)借統(tǒng)還的稅收政策解析
⑴ 統(tǒng)借統(tǒng)還營業(yè)稅政策              
⑵ 統(tǒng)借統(tǒng)還企業(yè)所得稅政策
二、借款費用的稅收處理
1、借款的方式與類型化
2、借款利息的營業(yè)稅政策解析
⑴ 關聯(lián)方無償借款到底該不該征稅    
⑵ 開發(fā)施工企業(yè)預付款可不可以籌劃
⑶ 借款與投資之間能不能進行轉換    
⑷ 企業(yè)向員工的借款到底該不該繳納營業(yè)稅
3、借款利息的土地增值稅政策
⑴ 土地增值稅借款利息扣除的政策規(guī)定
⑵ 借款利息計入開發(fā)費用的協(xié)調與處理
⑶ 借款利息的土地增值稅籌劃與運用  
⑷ 土地增值稅與企業(yè)所得稅政策的差異比較
4、借款利息的企業(yè)所得稅政策解析
⑴ 向金融機構借款利息支出的稅前扣除
① 金融機構的范圍界定              
② 金融機構借款利息支出的范圍
⑵ 向非關聯(lián)方借款利息支出的稅前扣除
⑶ 向關聯(lián)方借款利息支出的稅前扣除
① 關聯(lián)方的判斷與界定              
② 關聯(lián)方借款的判定
③ 關聯(lián)方借款利息支出的內涵        
④ 關聯(lián)方借款利息支出扣除規(guī)定
⑤ 關聯(lián)方借款利息支出扣除限額的計算
⑥ 關聯(lián)方無償借款的涉稅風險與規(guī)避
⑦ 關聯(lián)方借款利息支出稅前扣除計算公式的修正
⑷ 向個人借款利息支出的稅前扣除
① 向個人借款的扣除憑證要求        
② 向個人借款及利息支出的分類扣除規(guī)定
③ 企業(yè)經常性向老板個人借款的風險  
④ 企業(yè)向個人借款利息支出的稅收籌劃
⑸ 資本金未到位時借款利息支出的稅前扣除
⑹ 資本金支出中超標借款利息支出的處理爭議
① 借款利息支出的費用化與資本化
② 超標準發(fā)生的資本化的借款利息支出能否折舊與攤銷?
5、其他稅種對借款利息的政策規(guī)定
⑴ 印花稅政策解析       
⑵ 個人所得稅政策解析:借款利息的個稅;購房違約金
三、委托借款涉稅政策解析
1、委托借款費用的性質             
2、委托借款費用的涉稅處理
 
 
第三節(jié):房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的疑難問題
一、材料與設備的營業(yè)稅政策解析
1、材料與設備營業(yè)稅政策規(guī)定
⑴ 營業(yè)稅暫行條例及實施細則的規(guī)定  
⑵ 對新政策的誤解與辨析
2、材料與設備的區(qū)分
⑴ 材料與設備的必須性              
⑵ 材料與設備的概念辨析
⑶ 區(qū)分材料與設備的政策依據(jù)
3、材料與設備的籌劃與運用
⑴ 提供材料如何操作才能實現(xiàn)雙贏    
⑵ 房開企業(yè)提供設備就一定能夠節(jié)稅嗎?
4、甲供材與甲供設備的票據(jù)處理
二、房地產開發(fā)成本及其分配
1、不同稅種對開發(fā)成本的構成規(guī)定
⑴ 土地增值稅對開發(fā)成本的構成規(guī)定  
⑵ 企業(yè)所得稅對開發(fā)成本構成的規(guī)定
2、房地產開發(fā)成本的分配
⑴ 開發(fā)成本在不同項目中的分配       ◇ 土地增值稅對不同項目成本分攤的要求
⑵ 完工產品與在產品間的成本分配    
⑶ 滾動開發(fā)中共同成本的分配方法
3、拆遷成本及其票據(jù)的處理
三、廣告費與業(yè)務宣傳費
1、計算依據(jù)                 
2、票據(jù)處理               
3、籌劃運用
四、合作建房與代理建房
1、合作建房的涉稅政策解析
⑴ 合作建房的稅法界定              
⑵ 合作建房的營業(yè)稅難點解析
⑶ 合作建房的土地增值稅難點分析   
  ⑷ 合作建房的企業(yè)所得稅難點辨析
2、代理建房的涉稅難點
⑴ 代理建房的法律標準與判斷        
⑵ 代理建房的營業(yè)稅政策
⑶ 代理建房的土地增值稅政策        
⑷ 代理建房的企業(yè)所得稅政策
 
 
第四節(jié):房地產銷售環(huán)節(jié)的疑難問題
一、銷售收入的確認與計量
1、營業(yè)稅規(guī)定
⑴ 銷售收入的計量                  
⑵ 銷售收入的時間界定
2、土地增值稅規(guī)定
⑴ 銷售收入的計量                  
⑵ 銷售收入的確認時間
⑶ 土地增值稅的預征
3、企業(yè)所得稅規(guī)定
⑴ 企業(yè)所得稅應稅收入的確認        
⑵ 預收款與企業(yè)所得稅預繳
二、視同銷售業(yè)務解析 
1、視同銷售概念辨析
2、視同銷售的范圍界定
⑴ 稅法與會計實質重于開工原則的區(qū)別
⑵ 不同稅種對視同銷售的范圍規(guī)定
3、視同銷售的稅收處理
⑴ 視同銷售業(yè)務中收入額的確定      
⑵ 視同銷售業(yè)務的稅收籌劃與運用
三、房地產銷售中贈品涉稅處理
1、混合銷售與兼營業(yè)務
⑴ 混合銷售的類型                  
⑵ 混合銷售與兼營業(yè)務的區(qū)別
2、贈品涉及的不同稅種政策解析
⑴ 贈品涉稅政策的誤讀              
⑵ 贈品的營業(yè)稅政策難點
⑶ 贈品的增值稅政策難點           
⑷ 贈品的土地增值稅難點
⑸ 贈品的企業(yè)所得稅難點            
⑹ 贈品的個人所得稅難點
3、贈品籌劃策略與運用
4、房地產銷售中的納稅地點
5、房地產銷售中的納稅籌劃
⑴ 項目轉讓與股權轉讓的綜合比較與分析
⑵ 三步籌劃法,實現(xiàn)轉讓項目的土地增值稅規(guī)避
⑶ 房地產銷售中的臨界點籌劃策略與綜合運用
 
 
第五節(jié):房地產租賃經營中的疑難問題
一、房地產租賃經營相關概念辨析
1、房地產租賃經營的類型與界定
⑴ 融資租賃與經營租賃              
⑵ 不動產融資租賃是否有法律依據(jù)
2、房地產租賃經營中的稅收政策
⑴ 土地增值稅政策              
⑵ 房產稅政策    
⑶ 土地使用稅政策
⑷ 企業(yè)所得稅政策              
⑸ 印花稅政策
3、房地產租賃經營中的納稅籌劃及案例分析
 
 
第六節(jié):專家現(xiàn)場開放時間與學員互動交流,解答學員疑難問題。
 
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